MEP実効性能診断〜改修計画立案 統合提案ポータル

一般的診断

• 年数
• 劣化
• 更新推奨

MEP実効性能診断

• 年数・劣化
• 実運転・実COP
• ΔT・搬送動力
• 制御成立性
• 改修方針

商品① MEP実効性能診断

• 現況診断
• ΔT診断
• 実COP診断
• 搬送動力診断
• 制御成立診断

商品② 改修基本計画

• 改修方針
• システム転換案
• 概算比較
• 更新優先順位

商品③ 実施設計

• 機械
• 電気
• 制御

建築

• 平面図
• 断面図
• 仕上表
• 改修履歴

機械

• 系統図・機器表
• 自動制御図
• バルブリスト
• ポンプ・熱源仕様

電気

• 単線結線図
• 動力・制御盤図
• BEMS関連資料
• 電力計測資料

維持管理

• 点検報告書
• 故障・修繕履歴
• 月次電力/ガス
• 設定値一覧

機械室

• ポンプの振動
• 電流値の安定性
• 圧力計の振れ
• バルブ開閉状態
• 制御の固定化

AHU・空調機

• コイル汚れ
• フィルター詰まり
• VAV実動作
• 再熱の有無
• 温湿度センサー位置

電気

• 電流バランス
• 起動状態
• 過負荷傾向
• インバータ有無
• 制御盤の実設定

基本情報

• 建物用途・築年数
• 改修履歴
• 空調方式（中央/個別/混在）

機械室

• ポンプ電流値（安定/ハンチング）
• インバータ有無・周波数固定化
• 過流量兆候・振動有無

配管系

• バイパス有無・三方弁使用
• 二方弁化状況・圧力差確認
• ΔT不足兆候

空調機 / 末端

• コイル汚れ・フィルター詰まり
• 送風機負荷状態・再熱有無
• 給気/還気温度・VAV動作

電気・制御

• 電流バランス・負荷率
• 制御盤設定・BEMS有無
• データ取得可否

実測必須項目

• 送水/還水温度・ΔT
• 流量・ポンプ/ファン/熱源電力
• 外気温湿度

STEP 1 測定値の信頼性

• 送水/還水温度
• センサー位置
• BEMS値 vs 実測

STEP 2 流量把握

• ポンプ電流
• インバータ周波数
• 差圧・バルブ開度

STEP 3 熱交換成立

• 空気側温度差
• コイル汚れ・フィルター詰まり
• 風量

STEP 4 末端制御

• バルブ開度・VAV動作・最小風量

STEP 5 混流の有無

• 三方弁・バイパス配管・ヘッダー構成

STEP 6 熱源側

• 送水温度・部分負荷・台数制御

STEP 7 系統不均衡

• 系統ごとのΔT差・流量偏り・末端温度差

① ΔTシックネス型

過流量 / 三方弁 / バイパス

② VAV未成立型

風量絞れない / 再熱多発

③ 搬送過大型

ポンプ・ファン過大

④ 熱源側問題

能力不足 / 制御不良

案① 現状踏襲更新

• 既存システム維持
• 老朽機器更新
• 工事影響小
• 根本改善は限定的

案② 性能改善型

• 既存活用 + 制御改善
• ΔT改善 / 変流量化 / VAV再構築
• 効果と工事性のバランス良好

案③ システム転換型

• 空調方式抜本見直し
• DOAS + FCU / 放射 / 水系VRF
• 高効率だが初期費・工事影響大

空調設備

• ΔT / 実効COP / 流量 / 圧力差
• 熱源・搬送・末端制御の成立確認
• 過流量、混流、搬送過大の是正

給排水衛生設備

• ポンプ選定の適正化
• 揚程・流量・運転点の成立確認
• 過大選定、絞り運転、短周期運転の診断

電気設備

• 高調波設計・高調波診断
• トランス容量と負荷バランス
• 相バランス、幹線余裕、INV負荷の適正確認

給湯診断

• 貯湯温度 / 返湯温度
• 給湯循環温度マップ
• 循環バランス
• 水齢 / デッドレグ
• レジオネラリスク指数
• 給湯配管熱損失

給水診断

• 給水圧力分布
• 滞留配管 / 未使用系統
• 残留塩素・水質管理
• 受水槽 / 高置水槽運用
• 揚水ポンプ適正性

排水診断

• 排水勾配・閉塞傾向
• 通気不良・封水破壊
• 臭気・逆流
• 維持管理性・清掃性
• 改修優先順位

性能・エネルギー系

• 貯湯温度
• 往き温度 / 返り温度
• 循環ΔT
• ラインポンプ電力
• 給湯配管熱損失量
• 熱源投入量との比較

衛生・リスク系

• 返湯温度分布
• 給湯循環温度マップ
• 水齢リスク評価
• 末端到達時間
• デッドレグ評価
• レジオネラリスク指数

目的

• 温度低下箇所の抽出
• 循環バランス不良の可視化
• レジオネラ高リスク箇所の抽出
• 保温欠損・未使用枝管の発見

実務上の見方

• 55℃以上：良好
• 50〜55℃：注意
• 45〜50℃：高リスク
• 45℃未満：危険

見抜けること

• 近系統だけ高温 → バランス不良
• 途中だけ低温 → 断熱欠損
• 枝管だけ低温 → デッドレグ
• 全体低温 → ポンプ能力不足

定義

水が系内に入ってから末端に達するまで、または更新されるまでの経過時間。レジオネラリスクを規定する根本指標の一つ。

• よく使う系統：水齢が短い
• 未使用客室・予備室：水齢が長い
• 閉止枝管：非常に長い

簡易診断法

• 末端到達時間（5秒以内良好 / 30秒超高リスク）
• 使用頻度ヒアリング
• 返湯温度との組合せ
• 配管長・管径・タンク容量の確認

温度条件

• 25〜45℃で増殖
• 35〜40℃で最適増殖
• 50℃で増殖停止
• 60℃で短時間死滅

滞留条件

• 未使用系統
• デッドレグ
• 低頻度利用室
• 過大タンク容量

栄養・環境

• バイオフィルム
• スケール / 錆
• 水質劣化
• 保守不足

曝露

• シャワー
• 特浴・ジェットバス
• 加湿器・噴霧機器
• エアロゾル化設備

原因

• 保温不足・保温欠損
• 過大循環流量
• 長い枝管・過大配管径
• 未使用系統の常時循環
• 高温設定過多

結果

• 燃料・電力コスト増
• 返湯温度低下
• レジオネラリスク上昇
• 待ち時間増加
• 設備負荷増大

改善策

• 保温改修優先順位付け
• 循環バランス再調整
• 未使用系統切離し
• 温度設定適正化
• 投資回収年数算定

最終分類

• ① 揚程不足型
• ② 過大ポンプ型
• ③ 制御不成立型
• ④ 吸込条件不良型

主な改修方針

• ポンプ適正容量への是正
• 圧力制御・台数制御の見直し
• 配管抵抗の是正
• 圧力タンク・制御幅の最適化

排水機能

• 閉塞傾向
• 勾配不良
• 逆流・滞留
• 流下不良

通気機能

• 封水破壊
• サイホン作用
• 臭気の伝播
• 通気管閉塞

維持管理性

• 掃除口位置
• 点検しやすさ
• 油脂・スラッジ負荷
• 改修時の切回し性

施設側価値

• 給湯コスト削減
• 衛生事故リスク低減
• 利用者満足度向上
• 運用の見える化

設計・施工側価値

• 診断 → 改修提案ができる
• 設備更新の優先順位を示せる
• 工事の合理性を数値で説明できる
• 空調偏重からMEP全体診断へ拡張できる

経営側価値

• OPEX低減
• CAPEX判断精度向上
• 営業停止・健康リスク低減
• 説明責任の強化

STEP 1 測定信頼性

• 計測器校正状況
• BEMS/電力監視との整合
• ピーク時データ取得条件

STEP 2 トランス容量

• 実負荷率
• 最大需要との比較
• 余裕率の適正確認

STEP 3 相バランス

• 各相電流差
• 単相負荷偏在
• 中性線負荷確認

STEP 4 高調波

• THD確認
• 整流負荷・IT負荷・INV負荷比率
• トランス/ケーブル/コンデンサへの影響

STEP 5 幹線・盤余裕

• 幹線電流余裕
• 盤内温度上昇
• 遮断器定格と実負荷の整合

STEP 6 INV負荷集中

• 特定系統への集中有無
• 起動・停止時の影響
• 高調波フィルタ要否

STEP 7 将来余裕

• 増設余力
• 更新時の電源側影響
• 長期ストック視点の適正容量

① 高調波リスク型

THD過大、発熱、設備寿命低下

② 相不平衡型

相電流偏り、中性線過負荷

③ 容量不適型

トランス・幹線・盤余裕不足または過大

④ INV集中型

負荷集中、品質悪化、拡張制約

1. 運用性

• 現場で扱いやすい
• 過剰なブラックボックス化がない
• 日常運転が安定する

2. 保全性

• 点検しやすい
• 更新しやすい
• 故障時の影響範囲が明確

3. 効率性

• 空調・衛生・電気が過大設計でない
• 実運転で効率が出る
• LCCが健全である

主成果物

• 現況診断概要書
• 改修基本計画書
• 概算比較表
• 優先順位表
• 発注仕様骨子
• 実施設計への申し送り事項

優先順位軸

• 故障リスク
• 停止リスク
• 省エネ効果
• 快適性改善
• 更新難易度
• 予算適合性